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ベンチャー企業のオフィスにおすすめのエリア3選

ベンチャー企業のオフィスに適した立地条件とは?

丸の内、新宿、渋谷、六本木、品川、新橋。都内にはそれぞれ個性を持つ、多種多様なオフィス街がひしめき合っています。新たなビジネス・サービスの展開を目指すベンチャー企業にとって、賃貸オフィスを構えるに適したエリアはどこなのでしょうか?

ベンチャー企業の弱点を補い、成長を後押しできるオフィス街の条件とはなにか。移転の背景や優先事項を踏まえ探っていきましょう。

ベンチャー企業のオフィス移転動向

好景気の後押しを受け、賃貸オフィスの拡大移転を検討している成長ベンチャーは増加傾向にあります。まずはその動向から見ていきましょう。

中小規模のベンチャー企業、具体的には100坪以下の賃貸オフィスに入居している会社がオフィス移転に向かう背景には、第一に従業員の増加が挙げられます。株式会社プロレド・パートナーズによる調査では、以下のような傾向が明らかになっています。

中小ベンチャーのオフィス移転検討・アクションの平均値

  • 従業員ひとりあたりの坪数(坪数÷従業員数)の減少に伴う移転検討の平均値は、2.1坪を割り込んだタイミング
  • 移転における面積拡大率(賃貸オフィスの広さ)の平均は約1.6倍

成長過程にある中でも、広さ2倍以上の賃貸オフィスへ移るベンチャー企業の割合は多くなく、全体から見て1割未満だとも言われています。単純に既存のオフィスが手狭になったため、賃貸オフィス移転の検討を始める。ベンチャー企業のオフィス移転には、そのような止むに止まれぬ事情も見えてきます。

オフィス移転がベンチャーの成長を促す

ベンチャーに限らず多くの企業にとって、オフィスは従業員を収めるただの箱ではありません。手狭になったからといって、どこでもいいから広い賃貸オフィスへ移転するといったケースは極めてまれで、さらなる事業成長を描いたビジョンの下に、賃貸オフィスを探さなければなりません。

企業イメージや信頼感のアップ、業界における存在感の拡大。ベンチャー企業につきまとうそれらの命題において、「どこにオフィスを構えるのか」はとても重要な要素です。オフィス移転とは、ベンチャー企業が成長に向かう大事な岐路になるとも言えるでしょう。

ブランドと賃料相場は比例する

企業イメージ・信頼感の獲得を目指したオフィス移転となれば、丸の内や八重洲、銀座、渋谷など、すでに高いブランド力を持つオフィス街が移転の候補先として真っ先に挙がってきます。

しかし、エリアの持つブランド力とオフィス賃料相場は比例関係にあります。一等地であるほどオフィス賃料相場が上昇する中、移転の背景にある「オフィス面積の拡張」を満たすのは、現実的には至難です。経営地盤が固まりきっていないベンチャー企業においては、その難易度はさらに高いものとなってしまいます。

▲歴史ある上場企業がひしめく丸の内周辺の賃料相場は都内でも屈指の水準

利便性・ブランド力+コストパフォーマンス

新たな賃貸オフィスの立地に求めたいブランド力、業界における利便性、面積の広さ。それらに加え、ベンチャー企業の移転先を選ぶにはコストパフォーマンスもやはり重視すべき事柄です。これらの条件をすべて満たすオフィス街、具体的にはどのようなエリアが挙げられるのでしょうか?

ターミナル隣駅で『+コストパフォーマンス』を実現

ブランド力と利便性、さらにコストパフォーマンスの良さを兼ね備えるエリア選択にあたり、ターミナル駅、主要オフィス街の隣の駅に目を向ける戦略があります。新宿でいえば初台駅、恵比寿でいえば中目黒駅、品川でいえば田町駅。これら隣駅は、ターミナル駅と比較して賃料相場が大きく下がる傾向にあります。

立地によってはターミナル駅も徒歩圏内にて利用可能。そのような賃貸オフィスビルは決して珍しくなく、絶好の狙い目となります。ブランド力と利便性を担保したままに、割安相場にて広面積賃貸オフィスを確保。それが最適解となるベンチャー企業も少なくないでしょう。

ブランド力が上昇過程にあるエリアに着目

丸の内などすでに確固たるブランド力を築いている地域ではなく、今後の上がり目が大いに期待できるエリアに目を向ける戦略もあります。

リニア開通と山手線新駅開業を控えた品川周辺、再開発の波が押し寄せる豊洲・木場周辺など、賃貸オフィスを借りるには今がまさにジャストタイミングといえる新興オフィス街は、成長途上の企業イメージにも合致します。

▲現在進行形で再開発が進み注目度が高まる豊洲・晴海周辺地域

このように、ベンチャー企業のオフィス移転には大きな成長のチャンスが眠っています。賃貸オフィス面積の拡大だけでなく、企業イメージや信頼感の獲得・向上も意識して、移転先オフィス街を選択してみてはいかがでしょうか。

移転コストの削減も有効な戦略

新たな賃貸オフィスの契約にあたり重視したいコストパフォーマンス。ベンチャー企業の移転先として適した賃料相場が割安な立地を選ぶ以外にも、コストを削減する方法はあります。

それは移転コストの削減です。内装費用や入居前払い金、引っ越し関連費用。新たな賃貸オフィスへ入居する際、様々な出費が伴ってきます。その総額は想定していた以上の金額となることも決して珍しくはありません。

仲介手数料無料の会社を利用する、フリーレントを活用するなど、移転時のイニシャルコストを大幅に削減することも可能です。入居する賃貸オフィスを決める前段階にて、あらかじめ検討しておきましょう。

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ベンチャー企業のオフィスにおすすめのエリア3選

上記で挙げた「ターミナル駅隣」「成長中新興オフィス街」の条件のもとに、ベンチャー企業が入居する賃貸オフィスにおすすめのエリアをピックアップしました。

天王洲アイル

東京臨海高速鉄道りんかい線、東京モノレール羽田空港線が発着する「天王洲アイル」駅。「羽田空港へ向かう途中にある駅」、一般的にはそのようなイメージも根強く、天王洲アイルのオフィス街、再開発地域としての側面は意外と知られていないかもしれません。賃貸オフィスの相場料金、アクセス環境などから、天王洲アイルがベンチャー企業のオフィスに適している地域である理由を具体的に見ていきましょう。

天王洲アイルの賃貸オフィス相場

天王洲アイル駅は東京湾岸地域の一大ターミナル駅である品川駅からほど近く、その距離はおよそ2kmほど。場所によっては品川駅へも徒歩圏内となる優れた立地でありながら、オフィス賃料相場は品川駅の水準よりも大幅に抑えられており、コストパフォーマンスの高い地域となっています。

駅周辺のオフィス平均賃料

品川駅 15,517円/坪
天王洲アイル駅 12,851円/坪

※出典:東京オフィス検索(2017年10月調べ)

天王洲アイル駅周辺のオフィス賃料相場は、品川駅周辺と比較して2割ほども安価な水準となっています。品川との距離やアクセス環境、天王洲エリアの洗練された街並みを考えると、とてもリーズナブルな数字といえるでしょう。

天王洲アイルのアクセス事情

2002年のりんかい線全線開業、埼京線との直通相互乗り換えを経て、天王洲アイルへの交通事情は大きく向上しました。大崎や恵比寿、渋谷、お台場などへのアクセスが劇的に改善され、「モノレールの駅のひとつ」といったイメージはもはや完全に過去のものとなっています。

羽田空港へのアクセスの良さも含め、ビジネスシーンにおける利便性はかなり高い地域といえます。

再開発街区としての発展

東京湾に面し、周囲を運河に囲まれた天王洲アイル。アイルとは「島」を意味する言葉で、地名の由来にもなっています。そんな地の利を活かし、元々は港湾倉庫街として発達していた天王洲ですが、1990年代の大規模再開発にて、大きく生まれ変わることになりました。

現在では街並みは一変。大規模なオフィスビルが建ち並び、洗練されたオフィス街として急成長を遂げました。東京湾、羽田空港、品川へのアクセスの良さは都内でも屈指であり、競争力とオリジナリティを備えたビジネス街として存在感を強めています。

また、タワーマンションの建設ラッシュと飲食店やバーの増加も街の変化に拍車をかけました。ビジネスマンのほか、近隣住民や家族連れ、カップルの姿も目立つようになり、客層が広がるとともにビジネスチャンスも拡大を続けています。

品川周辺の大規模再開発で賃料の上昇は必至

山手線の新駅誕生、そしてリニア新幹線の開通を控える品川エリア。新たな副都心としての機能・位置づけを期待されているビジネス街であり、その都市力の伸びしろは都内でも屈指といえます。

田町や泉岳寺周辺と同様に、天王洲アイルも再開発による資本集中投下が見込まれている地域です。オフィス賃料相場はまだまだ上昇すると目されていますので、移転のタイミングとしてもいまが最適かもしれません。

天王洲アイル周辺の注目オフィス物件

分割区画可能な大型賃貸オフィスビル / 天王洲郵船ビル
天王洲郵船ビル
画像引用元:テイクオフィス
(https://www.take-office.co.jp/detail/225628.html)
物件所在地 品川区東品川2-2-20
アクセス 東京モノレール・りんかい線
「天王洲アイル駅」徒歩1分
月賃料 非公開
※仲介手数料無料
面積 5階:134.57坪
14階:21.76坪

【仲介手数料無料】天王洲アイル駅前、竣工1994年、地上25階・地下2階建ての大型賃貸オフィスビルです。ネスレの日本法人も入居しており、ワンフロアは約430坪とスケールメリットを求めるベンチャー企業にも最適な物件となっています。20坪強ほどの賃貸スペースもあり、幅のある坪面積から最適なオフィスを選択できます。

低層階はフードコート、カフェなどがある商業エリアとなっており、地下には大型駐車場(約170台収容)が併設されています。

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※2017年11月時点でのデータです。最新情報は公式HPにてご確認ください

2009年にリニューアル済み / I・Sビル
ISビル
画像引用元:オフィス移転navi
(https://www.officeiten.jp/detail/9/90018/662907.html)
物件所在地 品川区東品川3-32-42
アクセス 東京モノレール・りんかい線
「天王洲アイル駅」徒歩4分
月賃料 非公開
面積 12階:58.10坪~150.77坪

竣工1998年、2009年にリニューアルを行っている12階建てのオフィスビルです。地下は自走式駐車場になっています。長方形でレイアウト効率の高いスペースが広がり、50坪強ほどの中型スペースから150坪以上の大型オフィスにまで対応可能。京セラの東京事業所も入居しています。

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※2017年11月時点でのデータです。最新情報は公式HPにてご確認ください

便利な周辺環境 / Nビル
Nビル
画像引用元:三幸エステート
(http://www.sanko-e.co.jp/)
物件所在地 品川区東品川2-2-33
アクセス 東京モノレール・りんかい線
「天王洲アイル駅」徒歩4分
月賃料 1階799,440円:坪単価24,000円
3階1,273,300円:坪単価14,000円
面積 1階:33.31坪
3階:90.95坪

天王洲アイル駅からは徒歩約4分、5階建てのオフィスビルです。物件のすぐそばにセブンイレブンがあり、周囲には飲食店も入居しているオフィスビルが多くあるので、買い物やランチに便利な立地です。余計な柱などのない造りになっており、自由にレイアウトできます。

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※2017年11月時点でのデータです。最新情報は公式HPにてご確認ください

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新富町

 

続いてピックアップするのは、中央区にある「新富町」駅周辺エリアです。新富町駅には、東京メトロ有楽町線が乗り入れています。

「新富町」と聞いてもすぐにイメージが沸かない方もいるかもしれません。新富町とはどのあたりなのか、誤解を恐れずひとことで言うならば「銀座」です。ルイヴィトンやシャネルが路面店を構え賑わう銀座の中心、「銀座二丁目」交差点からは徒歩でわずか8分ほど。京橋や八重洲までもほど近い、一等地中の一等地です。そんな新富町駅周辺ですが、賃貸オフィスの気になる相場はどのようになっているのでしょうか。

新富町の賃貸オフィス相場

有楽町線で銀座一丁目駅からひと駅。銀座駅や東銀座駅も徒歩圏内となる新富町。各駅の賃料相場は以下の通りです。

駅周辺のオフィス平均賃料

東銀座駅 23,027円/坪
銀座一丁目駅 22,338円/坪
新富町駅 18,671円/坪

※出典:東京オフィス検索(2017年10月調べ)

新富町駅の賃貸オフィス坪単価相場は18,000円を超えており、相当な高水準といって差し支えありません。しかし、徒歩10分圏内の東銀座駅、銀座一丁目駅と比較すると、かなりの差があることがわかります。八重洲への距離は東銀座周辺よりもさらに近く、とても便利な立地である新富町ですが、その坪単価は東銀座駅から2割ほども低くなっているのです。

その理由としては、やはり「銀座」の名が持つブランド力が大いに関係していると思われます。新富町駅周辺の地名はそのまま「新富」となっており、道路をひとつ渡ってすぐの「銀座」の2文字が入りません。

それ以外に坪単価が下がる理由が見つからないほどの好立地である新富町、名より実を取るならこれ以上ないほどの穴場エリアといえるでしょう。「銀座進出」それも夢物語では終わらないかもしれませんね。

新富町のアクセス事情

中央区の中心地域である銀座の隣、八重洲も望める場所である新富町。言うまでもなく、アクセス環境も申し分ありません。

新富町駅は東京メトロ有楽町線のみが乗り入れていますが、銀座駅、東銀座駅、八丁堀駅、宝町駅なども徒歩圏内。東京メトロ銀座線、日比谷線、丸ノ内線、都営浅草線など、無数の路線を並行して利用できるため、アクセスの良さは申し分ありません。

築地再開発の後押しを受ける成長エリア

再開発地域として都内でもトップクラスの注目を集める街として、市場移転が行われた「築地」があります。新富町駅から築地駅への距離はわずか2~300mほど。銀座だけでなく、新富町は築地の隣でもあるのです。

東京ドーム約5個分の広さを誇る、広大な敷地を占めていた築地市場。マンション建設やテーマーパーク化などが噂されており、東京五輪を控えインバウンド需要の拡大も大いに期待されています。

人と資本が集まる再開発の余波が新富町にも波及すれば、さらにエリアの価値が高まることは間違いありません。賃料相場の上昇も予測されるいまのタイミングこそが移転のチャンス。成長のさなかにある新富町も、ベンチャーのオフィス移転先として最適な街といえるでしょう。

新富町周辺の注目オフィス物件

2008年竣工デザイナーズオフィス / AS ONE Ginza East
ISビル
画像引用元:オフィス移転navi
(https://www.officeiten.jp/detail/2/20009/550550.html)
物件所在地 中央区築地1-5-11
アクセス 有楽町線「新富町駅」徒歩2分
日比谷線「築地駅」徒歩4分
月賃料 378,150円
坪単価:15,000円
面積 地下1階:25.21坪

中央区役所そばに立地する、築年数の浅いデザイナーズオフィスビル。外観はスタイリッシュで、内装も綺麗な好物件です。東銀座駅までは徒歩約7分、銀座一丁目駅は約9分と、こちらも利用範囲内となっています。

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※2017年11月時点でのデータです。最新情報は公式HPにてご確認ください

リーズナブルな狙い目賃貸オフィス / 八丁堀MIYAMAビル
八丁堀MIYAMAビル
画像引用元:テイクオフィス
(https://www.take-office.co.jp/detail/225406.html)
物件所在地 中央区新富1-8-2
アクセス 有楽町線「新富町駅」徒歩3分
日比谷線・京葉線「八丁堀駅」徒歩4分
月賃料 465,270円
坪単価:13,000円
※仲介手数料無料
面積 3階:35.79坪

【仲介手数料無料】坪単価は13,000円。竣工1989年とやや古い物件ですが、それを差し引いても相場を大きく下回る賃料が魅力的な掘り出し物賃貸オフィスです。銀座一丁目駅までは徒歩で約8分と、こちらも十分に徒歩圏内。郵便局や区役所なども近くにある、とても便利な立地です。

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※2017年11月時点でのデータです。最新情報は公式HPにてご確認ください

駅至近の大型賃貸オフィスビル / 築地スクエアビル
AS ONE Ginza East
画像引用元:三幸エステート
(http://www.sanko-e.co.jp/)
物件所在地 中央区築地3-11-6
アクセス 有楽町線「新富町駅」徒歩5分
日比谷線「築地駅」徒歩1分
月賃料 1,760,000円
坪単価:16,000円
面積 8階:110坪

築地駅すぐそばにある、110坪の賃貸オフィスです。新富町駅へも近く、徒歩でわずか5分ほど。東銀座駅も利用可能となっています。1階にはすしざんまいが入居しています。

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※2017年11月時点でのデータです。最新情報は公式HPにてご確認ください

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五反田 

最後にピックアップしたエリアは、「五反田駅」周辺です。五反田といえば山手線や都営浅草線、東急池上線が乗り入れるターミナル駅。ここまで見てきた天王洲アイル、新富町のように「ターミナル駅の隣」といった位置づけの街ではなく、毛色の違うセレクトとなります。

そんな五反田がなぜベンチャー企業におすすめの街なのか、まずは山手線の隣駅「目黒」「大崎」駅と比較した賃貸オフィス相場から見ていきましょう。

五反田の賃貸オフィス相場

山手線南部を代表するターミナル駅である五反田。そのオフィス賃料相場は以下の通りです。

駅周辺のオフィス平均賃料

目黒駅 16,539円/坪
大崎駅 16,132円/坪
五反田駅 15,358円/坪

※出典:東京オフィス検索(2017年10月調べ)

ターミナル駅の隣は賃料相場が下がる傾向を受けておすすめのオフィス街をピックアップしてきましたが、ここ五反田では逆転現象が起きています。両隣の目黒駅、大崎駅と比較すると、五反田駅周辺のほうがオフィス賃料相場は安くなっているのです。

大崎も目黒も都内主要オフィス街のひとつとしてすでに高い価値を持っているため、数字だけを比較して一概に安いとは言い切れませんが、それでも五反田のオフィス賃料相場はエリアのポテンシャルを考えると相当な割安感があります。

すでにベンチャー企業が集まる街として注目を集めている五反田駅周辺。その魅力はベンチャー企業の特徴とまさに合致するものとなっています。

五反田のアクセス事情

山手線が乗り入れる五反田駅、都心ビジネスにおける交通利便性の高さはあえて説明するまでもないでしょう。ここでは従業員の住環境の観点から、五反田駅のアクセス事情を紹介します。

五反田駅が始発となる東急池上線は、都内でも家賃相場が安い沿線として知られています。戸越銀座をはじめ住みやすいと評判の住宅街も多く、「住みたい沿線」ランキングにはなかなか入ってこないものの、生活満足度の高い穴場路線です。

馬込方面から銀座を経由し押上までを結ぶ都営浅草線も発着しており、生活・ビジネス両面にて良好なアクセス環境が整っています。

成長ベンチャーに最適な広い物件が豊富

オフィス街としての五反田の特徴として、200坪ほどの広い賃貸オフィスが多くあることが挙げられます。従業員の増加や資金調達の成功、事業領域の拡大に伴う、成長ベンチャーの移転先としてはうってつけです。

口コミサイトでおなじみの「Retty」をはじめ、多くの有力ベンチャーがすでに五反田にオフィスを構えているのもうなずけます。

渋谷から移転してくるベンチャーも

「ビットバレー」の言葉が表すように、かねてからITベンチャーのメッカとして機能していた渋谷。しかしここ数年は傾向が変わりつつあり、渋谷から出ていく企業が増加しています。 その大きな理由は再開発による賃料相場の上昇。リーズナブルな古いオフィスビルが解体され、立ち退きを余儀なくされたベンチャー企業も出ているようです。

そこで白羽の矢が立ったのが五反田周辺です。渋谷からは山手線でわずか3駅に位置しており、賃料相場も比較的安価。大型オフィスビルも豊富な五反田は、現在進行形でベンチャー企業の移転需要の高い街となっています。

五反田周辺の注目オフィス物件

格安&駅近のスタイリッシュオフィス / オフィスT&U
オフィスT&U
画像引用元:テイクオフィス
(https://www.take-office.co.jp/detail/215482.html)
物件所在地 品川区東五反田1-10-10
アクセス 都営浅草線「五反田駅」徒歩1分
山手線「五反田駅」徒歩3分
月賃料 530,600円
坪単価:10,000円
※仲介手数料無料
面積 2階:53.06坪

【仲介手数料無料】スタイリッシュなデザインの外観、エントランスが目を引く賃貸オフィスビル。都営浅草線の五反田駅からすぐそば、国道一号線沿いに建つ好立地物件です。

坪単価は驚きの10,000円。人気の五反田エリアではなかなか見つからない水準の注目オフィスです。個別空調、良好な採光性の室内と、ワーキング環境も秀逸です。

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※2017年11月時点でのデータです。最新情報は公式HPにてご確認ください

大崎広小路駅も利用可能 / 大成ビル
大成ビル
画像引用元:三幸エステート
(http://www.sanko-e.co.jp/)
物件所在地 品川区西五反田1-11-8
アクセス 山手線「五反田駅」徒歩3分
東急池上線「大崎広小路駅」徒歩4分
月賃料 706,860円
坪単価:14,000円
面積 8階:50.49坪

1993年竣工、1フロア約50坪の9階建て賃貸オフィスビルです。五反田駅のほか大崎広小路駅も徒歩圏内に立地しており、飲食店などが多くにぎやかな周辺環境も魅力です。すぐそばにはファミリーマートもあります。

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※2017年11月時点でのデータです。最新情報は公式HPにてご確認ください

目黒川沿いに建つ好立地物件 / ブルーベルビル
ブルーベルビル
画像引用元:オフィス移転navi
(https://www.officeiten.jp/detail/9/90012/655527.html)
物件所在地 品川区西五反田2-15-9
アクセス 山手線「五反田駅」徒歩3分
月賃料 469,169円
坪単価:12,999円
面積 2階:36.09坪

青のタイル張りの外観が印象的なコンパクトな賃貸オフィスビルです。桜の名所としても有名な目黒川沿いに立地しており、1階にはおしゃれなワインバルが入居しています。

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※2017年11月時点でのデータです。最新情報は公式HPにてご確認ください

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