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賃貸オフィスで値下げ交渉はできる?

オフィス移転で多くの方が気にするのが賃料。実は契約前に賃料の交渉は可能です。にもかかわらず、提示された金額で契約してしまう企業も少なくありません。ではどのような物件が交渉可能なのか、また値下げ交渉の時に何が必要なのか。わかりやすく解説します。

賃貸オフィス値下げ交渉はできるのか

賃料はわずかな違いでも、1年、5年と長期的に見ると、差額は大きくなります。賃料を安く抑えることは、仲介費用の軽減にもつながるので、交渉術を取得しておくと、移転費用を低く抑えられるようになります。

値下げ交渉は可能

まず結論から言えば、ほとんどの賃貸オフィスは契約前に値下げ交渉が可能です。賃料の5%から10%が値引きの相場と言われています。ただ、賃貸オフィスの移転の経験がない方だと、どのように交渉したらいいかわからないかもしれません。では、まずなぜ交渉が可能なのか、簡単にご説明します。理由は3つあります。

適正価格が分からない

不動産は価格設定が難しい商品です。もちろん相場価格を確認して価格が決められますが、立地や建物の状態など、同じ条件の建物はないので、オーナーも適正価格がはっきりわからずに価格設定していることが少なくありません。価格設定が何年も前から変わっていない、なんて場合もあります。そのため交渉次第で提示価格より大幅に価格が下がる可能性があるのです。

あらかじめ上乗せしている

昔から賃貸オフィスでは賃料の値下げ交渉は当たり前のように行われています。そのため基本的に価格設定では、値下げ分を見越した価格設定になっています。特にWeb上で公開されている物件に関しては、高めに設定する場合が多いです。仲介会社を通す場合でも、提示価格と下げられる下限賃料が用意されていることもあります。

オーナーにとって空き物件=損失

特に物件を1件しか所有していないオーナーさんに多いのですが、優良物件でも入居がなければ、一銭の収入にもなりません。その間にも税金や維持管理費、ローンの支払いと費用がかかります。そうすると、損失を防ぐために、ある程度柔軟に交渉に対応してくれることが少なくありません。

どんな物件が値下げ交渉できる?

では実際にどんな物件は値下げ交渉しやすいのでしょうか。特徴と値下げ交渉しやすい理由も併せてご紹介します。

物件情報に「条件交渉可」の記載

まず一番わかりやすいのが、物件情報に「条件交渉可」とか「諸条件相談可」と記載されている物件です。こうした記載がある物件は基本的に値下げ交渉が可能なので、毎月の賃料に加えて、敷金・礼金などどれくらいの値下げ幅があるのか、仲介会社に相談しましょう。

空き室が長期化している物件

上でもご紹介したように、空室の長期化はオーナーにとって死活問題になります。そのため3か月以上空室が続いている物件はかなりの高確率で値下げ交渉に応じてくれる可能性があります。ただし、中には理由があって(設備不良、事故物件等)空室が続いていることもあります。内覧の際に事情をよく聞くようにすることが重要です。

大手法人所有の大型オフィスビル

賃料の相場は半年でも大きく変わることがあります。そのため大手法人所有の大型オフィスビルでは、借りた時期による賃料の大きな違いを防ぐために、表向きの賃料と、上でもご紹介した下限賃料の二つを設定している場合が多いです。そのため相場の動きに合わせて交渉すると、提示価格よりも大幅な値引きに成功することもあります。

立地がいまいちな物件

駅から遠い、建物自体が古い、周りに空室が多いなど、立地の良くない条件があれば、交渉材料に使うことができます。賃料の値下げ以外にも日割り家賃やフリーレント(入居から一定期間の賃料を無料に)を交渉することもできます。

賃料値下げ交渉に必要なものは?

では、実際に値下げを交渉するのに、どんなものを用意したらいいのでしょうか。「とにかく安くしてほしい」というのでは、説得力がありません。値下げ交渉にはしっかりとした準備が不可欠です。

賃料の事前交渉を行う上で用意しておきたい書類が2つあります。どちらも必ず必要という書類ではありませんが、値下げ交渉を効果的に進めるための武器になります。

不動産の登記簿謄本

正式名称は「登記事項証明書」と呼ばれます。実は土地の所有者でなくても、請求することができます。それもインターネットを利用してオンラインで管轄法務局のHPから請求することも可能です。登記簿謄本でいつごろ取得した物件なのかを知ることができ、その時の価格がいくらぐらいだったのかを推測することができます。

土地の価格資料

土地の価格資料にはいくつか種類があり、それぞれ請求する場所が異なります。わかりやすいのは税務署で申請できる「路線価」です。路線価では路線に面する標準的な宅地1平方メートル当たりの価額が分かります。こうした賃料から、現在の適正賃料を求められます。すでに投資回収が終わっていたり、利益が大きかったりすることをわかりやすく貸主に説明することで、適正賃料に減額してもらいやすくなります。

特に中規模、大規模なオフィスや工場の賃貸など、費用の大きな移転の時には、数%の値下げでも節約額が大きくなるので入念に準備しましょう。

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